Ambtelijk advies ontbrak bij collegebesluit pand Boerhaave

door Peter Donk
SLIEDRECHT – Bij het collegebesluit van maandag 25 april 2016 over het pand Stationsweg 2 (Boerhaave) ontbrak een ambtelijk advies. Dat blijkt uit beantwoording van een vraag, die online krant Sliedrecht24 stelde na eerdere antwoorden verkregen op basis van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) over de besluitvorming rond dit gebouw. “Een dergelijk advies is er niet en kan derhalve niet toegestuurd worden”, werd vrijdag 25 september 2020 door de gemeente Sliedrecht aan de redactie meegedeeld.

Dit is het beeld van vrijdag 25 september 2020. Het gebouw naast de Grote Kerk, gelegen op Stationsweg 2, ligt zo goed als plat. (Foto Hans van der Aa / Sliedrecht24)

In de zoektocht, die ambtenaren naar aanleiding van het WOB-verzoek en de vervolgvraag uitvoerden, is nog wel het ambtelijk advies gevonden ten behoeve van de besluitvorming over het koopcontract. Dat advies is aan de redactie van Sliedrecht24 verstrekt. Portefeuillehouder was op dat moment wethouder Ben van der Plas (PvdA). De verkoop van pand Stationsweg 2 werd besproken in het portefeuillehouderoverleg van maandag 16 december 2019 en van maandag 6 januari 2020. Uit deze adviesnota wordt ook duidelijk dat de verantwoordelijke wethouder scenario 1 wilde volgen, terwijl het ambtelijk advies scenario 3 was. De wethouder haalde bakzeil, want het werd scenario 3. Van der Plas stopte 1 februari 2020 als wethouder. Hij maakte het sluiten van het koopcontract dus niet meer mee.

Initiatief
Sinds 2015 zijn er gesprekken gevoerd met de Hervormde Gemeente Sliedrecht over verkoop van het pand Boerhaave plus een aangrenzend perceel grond teneinde de kerk in staat te stellen plannen te maken voor nieuwbouw. Het college besloot eind 2016 het pand Boerhaave aan de Stationsweg 2 af te stoten (wethouder Len van Rekom (VVD) was toen portefeuillehouder gemeentelijk onroerendgoed – red.) naar aanleiding van hun uitbreidingsvraag. De kerk heeft dus het initiatief genomen om het ‘gebouw’ (de grond dus – red.) te krijgen, blijkt uit dit ambtelijk advies. Het pand was niet opgenomen in het integraal accommodatieplan (IAP), omdat besloten was tot verkoop. De knoop werd pas later doorgehakt. In april 2020 is de overeenkomst getekend.

Drie haalbaar
Vanaf 1 januari 2019 is het gebruik van het gebouw beëindigd (verhuur aan buurtvereniging Boerhaave – red.) om de verkoop mogelijk te maken. De marktwaarde van het pand werd getaxeerd op € 150.000. Voor de verkoop werden drie scenario’s uitgewerkt. Die waren afgestemd met de kerk en zijn wat de kerk betreft alle drie haalbaar. In deze scenario’s is geen rekening gehouden met de afscheiding en eventuele aanheling van de panden Elektra en Boerhaave. Indien nodig zou dit provisorisch worden gedaan tot de renovatie van pand Elektra. Daarom waren die kosten volgens het ambtelijk advies te verwaarlozen. Het eerste beslispunt volgt scenario 3.

Scenario 1
De verantwoordelijke portefeuillehouder (Van der Plas – red.) geeft echter de voorkeur aan de oorspronkelijke afspraak (scenario 1). Scenario 1 – oorspronkelijke afspraak. Het pand Boerhaave wordt aan de kerk verkocht voor € 150.000. De aangrenzende grond wordt aan de kerk verkocht voor € 47.200 (236 m2 x € 200). Na de sloop van pand Boerhaave koopt de gemeente t.z.t. een deel van de grond terug van de kerk voor € 11.000 (55 m2 x € 200). De gemeente schrijft de boekwaarde van het pand van € 58.000 af.” Voordelen zouden zijn: “De kerk is verantwoordelijk voor de sloop van pand Boerhaave en de baten voor de gemeente zijn: € 150.000 + € 47.200 – € 11.000 – € 58.000= € 128.200. Nadelen: “De gemeente is afhankelijk van de kerk voor de sloop van pand Boerhaave (geen regie gemeente); de sloop is niet zeker, maar gebeurt zeer waarschijnlijk niet op korte termijn. De kerk neemt het gebouw eerst (tijdelijk) in gebruik. De mogelijkheid bestaat dat het pand nooit wordt gesloopt, en er is in het verleden toegezegd aan de kerk dat de sloop niet als voorwaarde in de koopovereenkomst opgenomen zou worden. De plannen voor de buitenruimte rondom Elektra zijn voorlopig niet volledig of zelfs nooit uitvoerbaar; om  en goede openbare doorgang van voldoende breedte te kunnen maken, is sloop noodzakelijk.”

Andere mogelijkheid
Er was ook een scenario 2. “De gemeente sloopt zelf pand Boerhaave. De kerk is bereid de sloop en het bouwrijp maken te betalen (€ 32.450). Vervolgens verkoopt de gemeente de grond aan de kerk voor € 56.600 (circa 283 m2 x € 200). De gemeente schrijft de boekwaarde van het pand van € 58.000 af.” Als voordelen van dit scenario worden genoemd dat de regie van de sloop volledig bij de gemeente ligt zonder kosten te hoeven maken en de plannen voor de buitenruimte rondom Elektra zijn in 2020 uitvoerbaar (conform de CUP toen – red.). Als nadelen geeft het ambtelijk advies: Het afstoten van pand Boerhaave levert geen baten op. De lasten voor de gemeente bedragen €
56.600 – € 58.000 = – € 1.400,–.

Verlies delen
Dan was er scenario 3. “De gemeente sloopt zelf pand Boerhaave. De marktwaarde van het pand wordt naar rato verdeeld over partijen. Het perceeloppervlak is 116 m2, waarvan 47 m2 te verkopen aan de Kerk, dus € 150.000 47/116 = € 60.776. De sloopkosten en kosten voor bouwrijp maken van € 32.450 worden voor 50/50 verdeeld, elk € 16.225. Te verkopen aangrenzende grond aan de kerk: circa 236 m2 x € 200 = € 47.200). De gemeente schrijft de boekwaarde van het pand van € 58.000 af. Als voordelen noemt de gemeente: De regie van de sloop ligt bij volledig bij de gemeente en de plannen voor de buitenruimte rondom Elektra zijn in 2020 uitvoerbaar (conform CUP). De baten per saldo voor de gemeente zijn: € 60.776 + 47.200 – € 16.225 – € 58.000 = € 33.751. Er zijn ook nadelen: De gemeente ontvangt geen volledige vergoeding van de marktwaarde van pand Boerhaave. Beoogd effect: Afstoten van pand Boerhaave en zodoende de Hervormde Gemeente Sliedrecht te faciliteren in het maken van nieuwbouwplannen.” Het college koos voor scenario 3. 

Wens kerk
Met dit besluit zou volgens het college uitvoering worden gegeven aan de eerdere besluitvorming over afstoting van pand Boerhaave. Met het opstellen van de koopovereenkomst worden de onderhandelingen met de Kerk afgesloten.
“Dit scenario levert baten op voor de gemeente. Het pand Boerhaave is indertijd buiten het integraal accommodatieplan (IAP) gehouden omdat het college voor het vaststellen van het IAP besloten heeft het gebouw samen met een perceel grond aan de Kerk te willen verkopen. Dit naar aanleiding van de wens van de kerk om haar terrein en bebouwing uit te breiden. De kerk zou dan te zijner tijd overgaan tot sloop van pand Boerhaave ten einde nieuwbouw mogelijk te maken. Een deel van de kavel van pand Boerhaave zou dan worden terug geleverd aan de gemeente. Tot op heden is de koopovereenkomst nog niet geformaliseerd”, staat te lezen. Samenvattend. De kerk had een wens, de gemeente hoort aan en heeft er wel oren naar, maakt drie scenario’s en stemt in. Het woord openbare verkoop valt niet meer.

Voetgangersverbinding wenselijk
In het College Uitvoeringsprogramma 2018-2022 Sliedrecht (CUP) is vastgesteld dat de uitstraling van het naastgelegen pand Elektra en de directe omgeving in 2020 verbeterd zal zijn. Er is € 1.000.000 opgenomen in het CUP om het gebouw op te knappen aan de binnen- en de buitenkant, waarbij het gebouw multifunctioneel wordt gemaakt. Ook is € 500.000 opgenomen in het CUP om de buitenruimte van Elektra opnieuw in te richten. “Door het totale gebied rondom de Stationsweg, Kerkbuurt en Scheldelaan integraal te benaderen, ontstaat de mogelijkheid om een beter functionerende openbare ruimte voor de hele buurt te realiseren. Een wens vanuit de omgeving en de gebruikers is om tussen de kerk en pand Elektra een verbinding voor voetgangers te maken van Stationsweg naar Kerkbuurt. Nu gebruiken voetgangers het eigen terrein van de Kerk, maar soms zijn de hekken op slot. Bovendien bestaat de kans dat deze verbinding in de toekomst wordt opgeheven. Een nieuwe voetgangersverbinding in de openbare ruimte is daarom wenselijk. Voor deze nieuwe verbinding is de sloop van het pand Boerhaave in 2020 noodzakelijk”, staat in de adviesnota. 

Kanttekeningen en risico’s
Daarin worden ook kanttekeningen en risico’s beschreven. “De verantwoordelijke portefeuillehouder geeft de voorkeur aan scenario 1: verkoop van pand Boerhaave en aangrenzende grond aan de kerk. Ambtelijk wordt geadviseerd om te besluiten tot scenario 3. Scenario 2 is niet haalbaar, omdat de opbrengst negatief is. In scenario 1 heeft de gemeente geen regie meer op de planning en daarmee op de uitvoering van de opgaven in het CUP. Mogelijk leidt dit tot een sub-optimaal resultaat. Niettemin heeft scenario 1 de voorkeur van de verantwoordelijke portefeuilehouder.” Over scenario 2 is er ook een advies. “Om verschillende redenen is het niet haalbaar om pand Boerhaave in eigendom te behouden en te laten voortbestaan. Door te besluiten pand Boerhaave in eigendom te behouden zou de gemeente de toezegging van verkoop aan de kerk niet nakomen, die dan geen nieuwbouw kan plegen; uitsluitend grondverkoop levert niet genoeg bouwruimte op. Pand Boerhaave zou ook gerenoveerd moeten worden, de kosten daarvan zijn nog niet geraamd. Er is sprake van achterstallig onderhoud waarvoor geen middelen in het IAP zijn opgenomen. Pand Boerhaave zou losgekoppeld moeten worden van Elektra om toch een doorgang te kunnen realiseren. Dat zou echter nog te weinig ruimte opleveren voor een goede verbinding. Er zit slechts 4 meter tussen de twee muren van circa 9 meter hoogte. Behalve dat het pad erg smal zou zijn, gevende hoge muren aanleiding tot een gevoel van (sociale) onveiligheid. In het ambtelijk advies zit als bijlage ‘verkooptekening grond Hervormde Gemeente Sliedrecht’ Daarbij staat ‘uitsluitend voor college’. De tekening werd niet meegestuurd met het WOB-verzoek.